Vous prévoyez de vendre une maison ou un appartement ? Vous voulez savoir quelles sont les démarches à effectuer ? Ne cherchez plus ailleurs ! Découvrez toutes les informations dont vous aurez besoin pour réussir la transaction immobilière.
L’estimation du prix du bien immobilier
La première étape pour bien vendre sa maison, c’est de définir son prix de vente. Proposer le juste prix vous permet non seulement d’avoir les bons arguments pour vendre, mais aussi de trouver un acquéreur plus rapidement. Pour cela, vous pouvez solliciter l’aide d’un professionnel de l’immobilier pour estimer la valeur de votre bien.
Si vous choisissez cette option, il est conseillé d’avoir plusieurs estimations auprès de différentes agences immobilières. D’ailleurs, cela vous permet déjà de connaître leur sérieux et leur réactivité. En effet, l’estimation du prix de votre bien immobilier nécessite une bonne analyse du marché dans votre quartier/région, bien qu’elle puisse fluctuer en fonction des caractéristiques de votre bien.
Si vous ne tenez pas compte de ces deux critères, cette évaluation du prix risque d’être faussée. En ayant connaissance du juste prix de votre bien immobilier, vous pourrez préalablement effectuer quelques travaux pour faire une plus-value immobilière et donc pour vendre plus cher.
Cela peut être des travaux de rénovation énergétique, des travaux d’aménagement des combles, des travaux de réfection des peintures, des travaux de rénovation des pièces stratégiques (cuisine, salle de bains), des travaux d’extension pour agrandir la surface habitable, etc. Si vous manquez d’idées pour aménager votre maison ou votre appartement, n’hésitez pas à suivre ce lien.
La réalisation des diagnostics obligatoires
Pour protéger les futurs acquéreurs des mauvaises surprises, la loi impose au vendeur de présenter un dossier de diagnostics techniques (DDT) avant la signature d’un avant-contrat. Ces diagnostics obligatoires concernent notamment :
- La performance énergétique du logement (DPE)
- L’état des installations de gaz
- L’état des installations d’électricité
- Les risques d’exposition au plomb,
- Le diagnostic amiante et le diagnostic termites
- La superficie privative pour un bien en copropriété (Loi Carrez)
- L’état des risques naturels ou technologiques (si le bien est situé dans une zone à risques (aléas naturels, technologiques ou miniers…)
En fonction de l’ancienneté et de la localisation de votre maison ou appartement, ces différents diagnostics sont obligatoires. L’acheteur est en droit de réclamer ce dossier. Donc, vous devez contacter un diagnostiqueur avant d’organiser les visites.
En effet, dans le cadre d’une transaction immobilière, vous devez fournir toutes les informations importantes à l’acquéreur. Le manquement à cette obligation peut être sanctionné par la juridiction compétente.
Si vous dissimulez une information sur l’état du bien immobilier, le vendeur peut également saisir le tribunal pour réticence dolosive. Cela a pour conséquence la réduction du prix de vente ou au pire, l’annulation de la vente. Si la transaction a déjà eu lieu, vous pourrez alors être condamné à rembourser le prix et/ou à indemniser l’acquéreur pour le préjudice subi.
Le choix des intermédiaires de vente
Vous avez plusieurs possibilités pour vendre votre maison ou votre appartement. Soit, vous privilégiez la vente entre particuliers, soit vous passez par un professionnel de l’immobilier tel qu’un agent immobilier ou un notaire.
De particulier à particulier
Vous trouverez aujourd’hui de nombreux sites internet qui mettent en relation les vendeurs et les acquéreurs d’un bien immobilier (terrain, maison, appartement, local d’entreprise, garage, parking, etc.) Cette option a ses propres avantages et inconvénients.
Premièrement, vous pouvez économiser sur les coûts de l’agent immobilier. De plus, vous pouvez fixer librement le prix de vente. Cependant, vous devez faire tout le travail vous-même : la définition d’un prix réaliste, la prise de photos, la rédaction des annonces, l’organisation des visites, la rédaction d’une promesse de vente, etc.
Si vous voulez vendre rapidement votre bien, vous devez cibler la presse locale, vos proches, vos collègues et vos amis sur les réseaux sociaux par exemple.
Par ailleurs, sachez que certains frais restent inévitables : les frais du notaire (lors de la signature de l’acte de vente), les frais des petites annonces sur des sites immobiliers, les frais des diverses attestations comme le diagnostic de performance énergétique et les prix d’un photographe professionnel, si besoin. Cette solution comporte également quelques risques sur la sécurité de la transaction.
La vente d’un bien immobilier avec une agence
Si vous n’avez pas assez de temps ou que vous ne voulez pas tout simplement vous perdre la tête sur la vente de votre bien immobilier, vous pouvez donner un mandat à un agent immobilier.
Dans ce cas, il vous épargnera de nombreuses tâches comme l’estimation du prix de vente de la maison, les nombreuses annonces dans divers canaux en ligne ou hors ligne, l’organisation des visites, la négociation des prix…
Bien sûr, son accompagnement a un prix. Cela peut être un pourcentage (entre 5 à 10 %) sur le prix de vente ou une rémunération fixe en fonction de l’agence. En passant par une agence, vous mettez toutes les chances de votre côté pour vendre rapidement votre maison et au meilleur prix.
Grâce à son carnet d’adresses bien rempli et sa connaissance du marché immobilier, un agent immobilier est en mesure de vous accompagner depuis la mise en vente jusqu’à la signature du contrat. Certes, il vous est possible de mettre votre bien en vente dans plusieurs agences, mais il est préférable de donner un mandat exclusif à une seule agence pour qu’elle puisse consacrer tous ses efforts sur votre vente.
La vente d’un bien immobilier avec un notaire
Il convient de noter qu’un notaire est capable de fournir les mêmes services qu’un agent immobilier. Son petit plus réside dans son expertise juridique. D’ailleurs, il va toujours intervenir rien que pour la rédaction de l’acte authentique de vente.
Bien plus qu’un simple passage obligatoire pour finaliser la transaction, un notaire peut jouer le rôle d’intermédiaire entre vendeur et acheteur. Il maîtrise parfaitement le marché local et tous les aspects juridiques.
En ce qui concerne la visibilité de vos annonces, votre notaire peut vous faire profiter de son réseau sur le portail d’annonces immobilières des notaires. De plus, il peut faire la promotion de votre bien immobilier à son réseau de clients.
Quant à ses commissions, il est libre de fixer le pourcentage qu’il va prendre sur le prix de vente de votre bien immobilier. Donc, comme pour l’agence immobilière, n’hésitez pas à mettre les notaires en concurrence.
Il existe également d’autres méthodes pour vendre votre bien immobilier. À ne citer que la vente aux enchères, la tontine ou encore le viager. Dans toutes ces démarches, vous pouvez faire appel à un notaire pour vous accompagner étant donné qu’il est spécialisé en vente publique.
La mise en vente
L’étape suivante consiste à préparer la mise en vente de votre maison. Cela consiste à rédiger l’annonce immobilière et à prendre des photographies qui vont l’illustrer. Si vous vendez seul votre bien immobilier, il est conseillé de bien cadrer les photos et éviter les images floues. Par contre, si vous mandatez un agent immobilier, il va prendre en charge la prise de photos ainsi que la rédaction de l’annonce.
En effet, il existe un certain nombre d’informations obligatoires à renseigner, quel que soit votre support (sur Internet, sur la vitrine de l’agence immo, en version papier). À ne citer que :
- La description détaillée du bien immobilier (nature du bien, superficie, situation géographique, composition…) ;
- Le prix de vente ; y compris le prix TTC, le montant des honoraires de l’agence, la personne à la charge du paiement de ces honoraires (le vendeur ou l’acquéreur) ;
Les résultats du diagnostic de performance énergétique doivent également y figurer. Les autres diagnostics peuvent être communiqués plus tard. S’il s’agit d’une copropriété, vous devez mentionner le nombre de lots dans l’immeuble, le montant des charges et l’état des procédures dans la copropriété.
Par ailleurs, vous devez également organiser les visites des acquéreurs potentiels. Là aussi, c’est votre agent immobilier qui va s’en occuper. Si vous vendez seul, vous devez préparer tous les dossiers importants comme le dossier de diagnostics techniques. N’oubliez pas non plus de nettoyer et de ranger votre intérieur pour donner une bonne impression.
La signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente
Ça y est ! Un acquéreur vous a fait une offre. L’étape suivante consiste à signer une promesse de vente ou un compromis de vente. C’est une sorte d’avant contrat qui marque le début de la transaction immobilière.
La différence entre une promesse de vente et un compromis de vente réside dans l’engagement des deux parties. Dans une promesse de vente, seul le vendeur est engagé. Autrement dit, il ne peut plus proposer le bien immobilier à d’autres acquéreurs dans un délai convenu dans ce contrat. En contrepartie, l’acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation que le vendeur peut conserver si l’acquéreur n’achète pas finalement le bien en question.
En revanche, dans un compromis de vente, l’engagement est bilatéral. Autrement dit, l’acquéreur s’engage à acheter la maison tandis que le vendeur s’engage à lui céder le bien immobilier. Il est possible d’ajouter plusieurs clauses suspensives telles qu’un versement d’acompte par l’acquéreur.
Dans tous les cas, il est préférable de signer la promesse de vente ou le compromis de vente chez un notaire et en présence de l’agent immobilier s’il agit comme intermédiaire. En général, il existe un délai de 3 mois entre cet avant-contrat et la signature de l’acte authentique de vente. Ce délai permet non seulement à l’acquéreur d’obtenir un prêt immobilier, mais aussi à la commune de faire valoir son droit de préemption.
C’est-à-dire que la mairie peut exercer ce droit pour racheter votre bien après la signature de l’avant-contrat. De votre côté, vous pouvez vous y opposer, mais du côté de l’acquéreur, il ne peut réclamer aucune indemnisation. Par contre, les sommes versées lui seront restituées en totalité.
La signature de l’acte authentique de vente
Contrairement à la promesse et au compromis de vente, la signature de l’acte authentique de vente doit se faire obligatoirement devant un notaire. C’est le document officiel qui va concrétiser la transaction immobilière.
Vous l’aurez compris, les démarches à effectuer pour vendre sa maison ou son appartement sont plus ou moins compliquées. Si vous ne voulez pas perdre du temps et vendre votre bien au meilleur prix, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier tel qu’un notaire ou un agent immobilier.