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Le bail est plus communément appelé contrat de location. Il s’agit d’un contrat officiel pour formaliser la location d’un logement et définir les règles à respecter par le locataire et le propriétaire. Le bail de location doit être rédigé conformément au modèle-type mis en place par la loi Alur et est régi par la loi du 6 juillet 1989. Voici tout ce que vous devez savoir sur le contrat de bail à loyer locatif.
A qui s’adresse le contrat de location ?
Le contrat de location unit le propriétaire, donc le bailleur, et le locataire d’un logement. Il doit être approuvé par les deux parties et signé en deux exemplaires. La rédaction du bail peut être assurée par un professionnel, comme un notaire ou un agent immobilier, afin d’éviter les erreurs. Les frais de dossier sont alors partagés équitablement entre le propriétaire et le locataire.
Le contrat de location est indispensable si vous souhaitez disposer d’aides au logement, comme les APL. Sans un bail conforme, vous ne pouvez toucher aucune subvention.
Qu’est-ce qu’un bail abusif ?
En immobilier, on entend parfois parler de « bail abusif ». De quoi s’agit-il ? Tout simplement d’un contrat de location qui comprend des clauses illicites. Il arrive souvent qu’une clause abusive soit glissée par erreur dans le bail ; elle est alors considérée comme inexistante. Le locataire a le droit de fermer les yeux sur cette clause.
Il existe de nombreuses clauses dites abusives, comme celle qui impose au locataire de payer son loyer par prélèvement automatique ou celle qui l’oblige à souscrire l’assurance d’une compagnie choisie par le bailleur. Vous pouvez retrouver la liste exhaustive des clauses illicites d’un contrat de bail auprès d’organismes d’information officiels.
Que déterminent les clauses facultatives ?
Dans le contrat de location, les clauses facultatives concernent les dispositions non prévues par le contrat initial mais elles sont bien conformes à la loi. Elles doivent être signées par les deux parties. Ces clauses peuvent recouvrir différentes conditions de la location, comme la remise de plusieurs mois de loyer en contrepartie de travaux de rénovation réalisés par le locataire.
Lorsque le bailleur est une personne morale, telle une association ou une société, la durée minimale du bail est de six ans. Lorsqu’il s’agit d’une personne physique, la durée minimale est de trois ans pour un logement vide. Pour un logement meublé, la durée est d’un an. Néanmoins, les clauses facultatives peuvent prévoir d’étendre ou de raccourcir cette durée.
Ces clauses doivent être justifiées dans le contrat. Il peut s’agir d’un retour en France du propriétaire, de l’attente d’une mutation ou d’une mise à la retraite programmée ou encore de la passation du logement à un enfant en études.
Bon à savoir : pour les locations meublées à destination des étudiants, la durée du bail est de neuf mois.
Comment remplir le contrat de location ?
Pour remplir le contrat de location, vous devez fournir plusieurs documents obligatoires, annexés au bail. Parmi eux, on compte :
– L’état des lieux, avec la signature des deux parties ;
– Les diagnostics obligatoires aux locations ;
– La caution signée ;
– L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs ;
– La notice d’information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs.
D’autres pièces sont à fournir quand le bien loué est une copropriété. Le bailleur doit alors préciser formellement la destination de l’immeuble, le nombre de millièmes soumis aux charges et l’usage des parties communes.
A qui appartient le bail dans un couple de locataires ?
Certaines conditions et règles s’appliquent quand le bail est signé par un couple. Si ce dernier est marié, le contrat de location appartient aux deux conjoints, même si une seule signature apparaît. Le bail se poursuit si l’un des époux décède ou quitte le domicile conjugal.
Lorsque le couple est pacsé, les deux noms peuvent apparaître sur le bail. Le couple est alors colocataire et chaque partie dispose de droits d’occupation des lieux. Souvent, un seul d’entre eux signe le contrat et est alors considéré comme l’unique locataire du logement, même si les deux partenaires sont responsables du paiement du loyer et des charges.
Un couple en concubinage bénéficie des mêmes options qu’un couple pacsé. Seulement, dans le cas où une seule personne signe le contrat, l’autre est considéré comme « hébergé ». Après plus d’un an de cohabitation, en cas de décès d’un des époux, le locataire restant peut poursuivre le bail.
Que représentent les frais de bail ?
Les frais de bail, autrement dits les frais de quittances, ne peuvent pas être facturés. Le bailleur n’a pas le droit de faire payer au locataire des frais supplémentaires, comme les frais de rédaction ou d’envoi. La quittance mensuelle doit être entièrement gratuite, à la seule exception de l’intervention d’un huissier en cas de désaccord.
Les locataires ne doivent accepter aucun frais de bail de la part du propriétaire, qu’il s’agisse d’encaissement des chèques, d’honoraires de renouvellement du bail, de frais de clôture du dossier et de réservation de location ou bien d’une visite technique annuelle. Ces frais de facturation sont illégaux et peuvent être punis par la loi.
Le contrat de bail à loyer est obligatoire et indispensable. C’est lui qui détermine les termes d’une location et qui concrétise l’accord entre le locataire et le propriétaire. De plus, les locataires en ont besoins pour obtenir des subventions et aides au logement. Mieux vaut donc ne pas faire l’impasse sur le contrat de bail et réaliser les démarches avec sérieux.