La copropriété peut désigner soit l’indivision (régie par les règles communes du Code civil), soit la cogestion (régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967).
Qu’est-ce que l’indivision ?
Gratade explique que l’indivision désigne la situation où plusieurs copropriétaires exercent conjointement un même droit de pleine propriété sur un même bien considéré comme un tout (et non sur une part distincte du bien commun).
La copropriété désigne la situation où deux ou plusieurs copropriétaires se partagent la propriété d’un immeuble, chacun jouissant de pleins droits sur la partie privative de l’immeuble qui lui appartient et de droits partagés sur les parties communes de l’immeuble (ex. : hall d’entrée, ascenseurs). La copropriété est généralement le régime juridique utilisé pour les logements résidentiels. Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 portant application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a créé un registre national des copropriétés où tous les syndicats de copropriété doivent désormais être enregistrés.
Il convient de noter que le gouvernement a été récemment habilité (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) à réformer, par voie d’ordonnance, le régime juridique de la copropriété, qui sera mis en œuvre à compter du 1er juin 2020.
Division en volumes
La division en volumes est une technique contractuelle qui consiste à diviser la propriété d’un immeuble en parts volumétriques distinctes sur différents niveaux qui peuvent être situés soit au-dessus ou au-dessous du sol naturel. Ces parts sont définies et décrites en trois dimensions, et il n’existe pas de parties communes entre elles. Cette technique est surtout utilisée pour les biens immobiliers présentant une structure et une organisation complexes, en particulier lorsqu’il y a chevauchement de surfaces ou lorsqu’il y a différentes surfaces, chacune ayant une utilisation différente :
- Commerce ;
- Bureau ;
- Commerce de détail.
Traditionnellement, les spécialistes français considèrent que le type de droits réels régis par le droit français était soumis à un numerus clausus (c’est-à-dire que les tribunaux français ne pouvaient reconnaître que ceux expressément prévus par la loi).
Gratade rappelle qu’une décision de la Cour suprême française a mis fin à un long litige controversé pour admettre que les parties pouvaient créer des droits réels sui generis pour une durée limitée (sauf dans le contexte des Copropriétés où les droits sui generis perpétuels sont autorisés).
Système d’enregistrement selon Gratade
Les biens immobiliers comprennent les terrains et les bâtiments ou accessoires fixes qui y sont rattachés, ainsi que les droits de propriété sur ces derniers. En général, si la même entité est propriétaire à la fois du terrain et des bâtiments qui y sont érigés, le titre de propriété est assujetti à un seul enregistrement, et le terrain et les bâtiments sont enregistrés ensemble. Si la propriété est divisée en unités, celles-ci doivent être enregistrées séparément.
Pour être efficace et opposable aux tiers, le transfert de propriété d’un bien immobilier doit être constaté par un acte écrit authentifié par un notaire français en vue de son inscription, après son exécution, au registre foncier local géré par le conservateur des hypothèques.
Selon Gratade, n’y a pas de garantie étatique de titre et que le cadastre ne peut être tenu pour responsable de l’inscription d’informations inexactes. L’enregistrement du titre de propriété auprès du registre foncier par les notaires permet au titulaire du titre d’exercer ses droits de propriété à l’égard des tiers.